10 kali dibaca
MALANG – Pengadilan Negeri (PN) Malang mengabulkan gugatan seorang warga Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing, yang membeli rumah tanpa akta jual beli (AJB) pada 2003 dan tak kunjung bisa membalik nama sertifikatnya.
Putusan perkara Nomor 144/Pdt.G/2026/PN Mlg itu diucapkan majelis hakim yang diketuai Patanuddin pada Selasa (27/10/2026). Majelis memerintahkan Kantor Pertanahan Kota Malang membalik nama sertifikat rumah seluas 64 meter persegi tersebut dari nama pemilik pertama ke nama penggugat.
Berdasarkan salinan putusan, rumah itu berpindah tangan tiga kali tanpa akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pemilik yang namanya tercantum di sertifikat menjual rumah itu kepada pembeli kedua. Pembeli kedua lalu menjualnya kepada pembeli ketiga seharga Rp3 juta. Kedua transaksi itu dituangkan dalam surat perjanjian tertanggal 12 Desember 1982. Pada 23 Januari 2003, penggugat membeli rumah itu dari pembeli ketiga seharga Rp40 juta. Semua transaksi hanya dibuat di bawah tangan dengan saksi ketua RT dan RW.
Penggugat tidak bisa membuat AJB karena pemilik pertama dan pembeli kedua tidak diketahui keberadaannya. Ketiga penjual juga tidak pernah hadir di persidangan meski sudah dipanggil secara patut.
Majelis menyatakan jual beli tersebut sah. Pertimbangannya, penggugat memiliki bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dari 2003 hingga 2026 dan sudah menguasai rumah itu selama 23 tahun tanpa ada yang keberatan. Majelis juga menyatakan ketiga penjual melakukan perbuatan melawan hukum karena tidak membantu proses balik nama.
Putusan tersebut diucapkan pada Selasa (27/10/2026). Dalam perkara perdata, para pihak masih dapat menempuh upaya hukum dalam tenggat yang diatur undang-undang setelah putusan diucapkan atau diberitahukan. Balik nama di Kantor Pertanahan baru dapat diproses setelah putusan berkekuatan hukum tetap.
Kenapa Harus Lewat Pengadilan?
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mewajibkan jual beli tanah dibuktikan dengan akta PPAT. Perjanjian di bawah tangan atau kuitansi tidak memenuhi syarat itu. Namun, putusan pengadilan yang sudah berkekuatan hukum tetap bisa menjadi dasar pencatatan peralihan hak di Kantor Pertanahan.
Putusan itu juga tidak otomatis mengubah sertifikat. Dalam persidangan, Kantor Pertanahan Kota Malang sebagai turut tergugat menyatakan bahwa pelaksanaan putusan tetap harus diajukan lewat permohonan oleh pihak yang menang.
Langkah-langkahnya
- Cek data sertifikat di Kantor Pertanahan Kota Malang. Pastikan nama pemegang hak, luas, dan letak tanah sesuai dengan rumah yang dibeli.
- Utamakan AJB di PPAT. Kalau penjual atau ahli warisnya masih bisa dihubungi, ajak mereka menandatangani AJB. Jalur ini paling cepat dan paling murah.
- Kirim surat pemberitahuan kepada para penjual. Dalam perkara ini, kuasa hukum penggugat mengirim surat lewat pos kepada ketiga penjual sebelum menggugat. Majelis menilai langkah itu sebagai bukti iktikad baik pembeli.
- Siapkan bukti. Penggugat dalam perkara ini mengajukan 30 bukti surat dan dua saksi tetangga. Buktinya antara lain sertifikat, surat perjanjian jual beli, KTP, dan bukti pembayaran PBB dari tahun ke tahun.
- Ajukan gugatan ke pengadilan negeri di wilayah lokasi tanah. Untuk tanah di Kota Malang dan Kota Batu, gugatan diajukan ke PN Malang. Untuk Kabupaten Malang, ke PN Kepanjen. Tahapannya meliputi mediasi, jawab-menjawab, pembuktian, pemeriksaan setempat oleh majelis hakim di lokasi rumah, kesimpulan, lalu putusan. Perkara ini didaftarkan pada 12 Mei 2026 dan diputus 27 Oktober 2026, atau sekitar 5,5 bulan (hitungan redaksi).
- Tunggu putusan berkekuatan hukum tetap, lalu ajukan permohonan peralihan hak ke Kantor Pertanahan. Bawa salinan resmi putusan dan sertifikat asli, dan lunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Di Kota Malang, tarif BPHTB 5 persen dari nilai perolehan setelah dikurangi nilai tidak kena pajak Rp80 juta.
Berapa Biayanya?
Biaya perkara dalam putusan ini tercatat Rp2.876.000. Rinciannya:
- biaya panggilan para pihak Rp1.416.000
- pemeriksaan setempat Rp1.200.000
- ATK Rp150.000
- PNBP Rp60.000
- pendaftaran Rp30.000
- materai Rp10.000
- redaksi Rp10.000
Besaran biaya tiap perkara bisa berbeda, tergantung jumlah pihak dan jarak pemanggilan. Biaya itu belum termasuk BPHTB, biaya pendaftaran di Kantor Pertanahan, dan honor kuasa hukum jika memakai advokat.
Info Praktis
- Pengadilan Negeri Malang: Jalan Jenderal Ahmad Yani Utara Nomor 198, Purwodadi, Blimbing. Telepon (0341) 491254 dan 495171. Gugatan bisa didaftarkan di layanan PTSP atau lewat e-Court.
- Kantor Pertanahan Kota Malang: Jalan Danau Jonge I Nomor 1, Madyopuro, Kedungkandang. Telepon (0341) 717016, WhatsApp 0811-3223-5050. Daftar syarat layanan bisa dicek di menu “Cari Layanan” pada laman kot-malang.atrbpn.go.id.
Diperbarui per Selasa (3/11/2026).
Editor: Handoyo Tejo Wasito
Ekonomi
Ekonomi
Ekonomi
Ekonomi
Ekonomi
Ekonomi