PN Malang Perintahkan BPN Balik Nama Sertifikat Rumah yang Dibeli tanpa AJB di Blimbing

Handoyo Tejo Wasito •3 November 2026 •2 menit baca

Suasana pemeriksaan setempat oleh majelis hakim Pengadilan Negeri Malang di lokasi objek perkara di Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing, Kota Malang, Jumat (2/10/2026). (Dok. Kuasa Hukum Penggugat)

Singkatnya

PN Malang memerintahkan BPN Kota Malang membalik nama sertifikat rumah di Purwantoro, Blimbing, yang dibeli tanpa AJB pada 2003, Selasa (27/10/2026).
Majelis menyatakan jual beli sah berdasarkan bukti PBB 2003–2026, penguasaan 23 tahun, dan keterangan saksi.
Kuasa hukum menyebut belum ada upaya hukum. Balik nama dicatat setelah putusan berkekuatan hukum tetap.

Kenapa

Sertifikat rumah itu tetap atas nama pemilik pertama karena rumahnya berpindah tangan tiga kali sejak 1982 tanpa akta PPAT, sementara dua penjual sebelumnya tidak diketahui keberadaannya. Bagi warga Malang yang membeli rumah dengan cara serupa, kepemilikan baru bisa tercatat atas nama sendiri lewat gugatan. Dalam perkara ini, prosesnya butuh sekitar 5,5 bulan sidang dan biaya perkara Rp2.876.000.

Kesimpulan

Kasus ini menunjukkan bahwa jual beli rumah tanpa AJB dapat disahkan pengadilan bila didukung bukti yang kuat, tetapi jalur paling aman dan murah tetap membuat AJB di hadapan PPAT sejak awal transaksi.

Ringkasan ini dibantu AI dan ditinjau tim redaksi Info Malang.

MALANG – Pengadilan Negeri (PN) Malang memerintahkan Kantor Pertanahan Kota Malang membalik nama sertifikat rumah di Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing, yang dibeli seorang warga tanpa akta jual beli (AJB) pada 2003.

Putusan perkara Nomor 144/Pdt.G/2026/PN Mlg itu diucapkan majelis hakim yang diketuai Patanuddin pada Selasa (27/10/2026). Kuasa hukum penggugat, Budiarmanto Setyo Hutomo, menyambut putusan tersebut.

“Kami senang, karena putusan ini adalah wujud dari kepastian hukum yang selama ini dinantikan oleh klien kami,” kata Budiarmanto saat dihubungi lewat WhatsApp, Selasa (3/11/2026).

Berdasarkan salinan putusan, rumah seluas 64 meter persegi itu berpindah tangan tiga kali tanpa akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dua transaksi pertama tercatat dalam surat perjanjian tertanggal 12 Desember 1982, termasuk penjualan seharga Rp3 juta. Penggugat kemudian membeli rumah itu seharga Rp40 juta melalui perjanjian di bawah tangan tertanggal 23 Januari 2003.

Akibatnya, sertifikat rumah tersebut masih tercatat atas nama pemilik pertama. Penggugat tidak bisa membuat AJB karena pemilik pertama dan pembeli kedua tidak diketahui keberadaannya. Ketiga penjual juga tidak pernah hadir di persidangan meski telah dipanggil secara patut.

Majelis menyatakan jual beli tersebut sah dan berkekuatan hukum mengikat. Majelis mempertimbangkan bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dari 2003 hingga 2026, penguasaan rumah selama 23 tahun tanpa keberatan, serta keterangan dua saksi tetangga. Majelis juga meninjau lokasi rumah dalam pemeriksaan setempat pada Jumat (2/10/2026).

Dalam persidangan, Kantor Pertanahan Kota Malang sebagai turut tergugat meminta dikeluarkan dari perkara. Alasannya, pelaksanaan putusan tetap harus diajukan melalui permohonan pihak yang menang. Majelis menolak eksepsi tersebut.

Budiarmanto mengatakan, sebelum menggugat, kliennya sudah mencoba jalur nonlitigasi. Namun, menurut dia, belum ada pihak yang mampu memberikan penjelasan sesuai ketentuan hukum. Gugatan kemudian didaftarkan pada 12 Mei 2026, atau sekitar 5,5 bulan sebelum putusan diucapkan.

Menurut Budiarmanto, hingga tujuh hari setelah putusan diucapkan, belum ada pihak yang menempuh upaya hukum. Ia menyebut kliennya akan segera mengajukan balik nama ke Kantor Pertanahan secara pribadi.

Sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, Kantor Pertanahan baru dapat mencatat balik nama berdasarkan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.

Biaya perkara dalam putusan itu tercatat Rp2.876.000 dan dibebankan kepada para tergugat secara tanggung renteng. Komponen terbesarnya adalah biaya panggilan Rp1.416.000 dan pemeriksaan setempat Rp1.200.000.

Budiarmanto mengingatkan warga yang membeli rumah tanpa AJB agar tidak mengurus status tanahnya lewat calo. “Status hak atas tanah harus dikonsultasikan dengan lawyer yang kompeten. Jangan sampai terbuai janji-janji manis angin surga,” ujarnya.

Editor: Handoyo Tejo Wasito